中国转战泰国买房

阳光沙滩、淳朴的民风、舒适的生活是吸引陈芳(化名)在曼谷买房养老的主要因素。

“北京房价太贵了。70万块钱连市中心的厕所都买不到，但在曼谷可以买一套精装修包的公寓，周边生活设施很齐全，生活成本也很低。”已经步入退休年龄的陈芳坦率地告诉我们的记者。

两年前，她因工作原因经常往返曼谷，被当地的生活环境所吸引，于是决定花70万元在曼谷市中心买一套27平米的可用面积的公寓。“这个公寓是物业管理公司托管的，月租15000泰铢左右(约合3000元)。租房期间会过来和家人住一段时间。”

当时，陈芳的决定对许多人来说是非常大胆的。“当时买的时候在北京，没去当地的房子。刚刚在朋友圈看到房产中介发的照片，做了决定。十天之后，我飞到曼谷签了合同，完成了交易。”

她在曼谷呆得越久，就越喜欢这座城市。去年她先后在曼谷投资了两套公寓，一套实用面积39平米，位于曼谷cbd中心，售价650万泰铢；安纳特航空火车站附近的另一套30平方米的公寓售价为500万泰铢。“计划是租两套。面积稍大一点的一套可以和家人一起住。比如北京冬天结冰，空气差。等你能来住一阵子。”

根据泰国法律，年满50岁的外国人可以申请养老签证在泰国长期居留。高质量的医疗服务和可承受的价格增强了陈芳支持泰国老年人的决心。她回忆说，去年冬天，丈夫因为头晕去了当地一家高端民营。经过一轮详细检查，她收到的账单只有200多块钱。

净租金回报比较高达8%

“目前，曼谷市区住宅租金的净回报率约为4%，一些潜力巨大的地区可达8%左右。通常中国买家会把房子租给物业公司，每次签12个月的租约，付给物业公司一个月的租金。”东南亚比较大的房地产经纪公司的泰国经纪人郭告诉记者。

同时，她指出，以曼谷为例，由于土地私有制，过去10年来，曼谷房价一直保持每年5%-10%的涨幅。“而且，泰国的房地产是长期产权，当地楼市还处于起步阶段，对外国买家没有太多限制。目前，一些在曼谷买房的中国买家是阿里巴巴(alibaba)和京东等高科技公司的外籍人士，而其他人则在当地做一些出口到中国的业务，包括乳胶床垫。

2019年第二季度，juwai.com记录的中国买家在泰国的询价数量仍同比激增74.2%。泰国已经超过日本、澳大利亚和美国，成为中国买家比较受欢迎的海外购房目的地。其中，首都曼谷比较受中国买家青睐，其次是清迈、芭堤雅等热门度假胜地。

“与选择美国、澳大利亚等热门投资领域的投资者相比，中国买家对泰国房地产感兴趣、购房需求高的驱动因素并不陌生，主要来自教育、医疗、生活方式、价格、娱乐、投资等方面。”juwai.com董事会执行乔治尔说。

根据juwai.com的统计，泰国为实现投资目标而购买房屋的比例比其他国家高21%，用作“第二居所”或“度假屋”的比例高148%，而“老人退休”的比例高189%。

对于中国买家来说，合理的价格也是让他们对泰国房地产感兴趣的一个重要因素。根据juwai.com的数据，2018年，中国买家咨询的房产价格中值为308，000美元(约950万泰铢)，其中大多数买家关注的是总价为250，000美元(约770万泰铢)的房产。所以泰国非常适合对房地产总价敏感的中国买家。目前，未售新房均价在

据郭介绍，目前，在泰国买房的中国人中，90%以上购买的是开放式或一居室的小面积公寓，总价约为60-120万元。“有些靠近地铁站，周边设施便利的公寓，基本入住率在85%以上，更容易出租。”。

90后买家寻觅度假屋

事实上，在2010年之前，泰国几乎没有中国买家，近年来，当地中国买家的数量几乎激增。

“以前，泰国房地产的主要买家来自日本、韩国和俄罗斯。泰国从2013年开始向中国游客开放落地签证，许多中国游客开始深入泰国旅游，了解当地生活，与当地人交流，从而产生了在当地买房的想法。很多俄罗斯买家在芭提雅低价卖了一些房子，出现了第一波中国买家的涌入。”她说。

郭于2007年搬到曼谷，在那里他发展了自己的事业，并举家迁往泰国。在她看来，泰国大多数当地居民信奉佛教，对外国人更加宽容和开放。“他们认为富人是前世的福报，没有所谓的‘仇富’，对于大多数当地人来说，只需要努力就可以了。实现居者有其屋并不难。”

去年去泰国旅行后，小琪(化名)决定在那里买一栋度假别墅。“我想要一个安静的地方，早上起床，晚上回来可以去游泳。曼谷房价合理，有租金回报。”

小琪花了三个月的时间，比较终选择了一个30平米的二手公寓，在凤凰站附近，沿着bts，总价120万泰铢。这个小公寓虽然面积不大，但配套设施不亚于五星级酒店，有游泳池、健身房、公共阅览室、桑拿。

她在选房看房前后飞了四次泰国，考察周边环境，努力生活，然后订房签约。小琪终于过上了“不必为房子奔波”的理想生活。“我每隔一段时间飞到那里度个短假，不住的时候就把房子交给当地中介做短租。这里除了生活方便之外，还有大量的美食，丰富而节俭。

数据显示，在过去的12个月里，泰铢对人民币的汇率上升了9.9%。但由于价格下跌的缓冲作用，汇率增长似乎并没有降低中国买家入市的热情。

机构预警曼谷楼市降温

作为国际大都市，曼谷1100万常住人口中有300多万外国人。生活成本低使得许多外籍人士涌向曼谷。世邦魏理仕(cb richard ellis)今年4月发布的2019生活报告(2019 global life report)显示，在曼谷买一杯咖啡的价格仅为2.41美元，两人在中档餐厅吃一顿饱饭的价格仅为26美元，一套高档住宅的价格约为45.5万美元，过去10年间的年涨幅为3.2%。

郭说，国外买家在曼谷楼市的比例约为30%。数据显示，曼谷的海外侨民数量今年超过9万人，同比增长2.8%。其中，日本侨民数量达到3.4万人，约占19%，居首位；在华外籍人员已达2.7万人左右。这些侨民比较喜欢的居住区是sukhumvit。

由于近年来公寓供应不断增加，许多不同的机构发出警告，曼谷的房地产市场将在一定程度上降温。据knight frank统计，2018年曼谷新公寓供应量创下近10年新高，总计约6.5万套，较2017年增长11%。从2009年到2018年的十年间，曼谷公寓的累计供应量达到了50万套左右。

cbre预计，今年第二季度，曼谷在建公寓数量将达到3.35万套，较上月增长10%，较去年同期增长10.3%。

该机构表示，由于供应增加，曼谷的房地产市场将放缓。虽然曼谷市中心的地价正在上涨，黄金地段的长期所有权土地稀缺，但土地竞争仍然激烈。但由于政*出台新的楼市政策，以及2020年新曼谷城市计划的启动，许多房地产开发商不得不重新评估形势，销售活动明显放缓。

世邦魏理仕(cb richard ellis)的报告显示，今年第二季度，曼谷市中心正在建设的一些高端公寓楼的价格已降至每平方米26.7万泰铢，同比下降2.3%。有人指出，一些开发商甚至为竣工物业提供降价促销。然而，由于土地价格坚挺，曼谷市中心的整体住宅价格将保持稳定。

开发商降价促销

自今年4月以来，泰国政*进一步收紧了抵押贷款。如果第一套房价格超过1000万泰铢，或者房屋估价超过1000万泰铢，抵押贷款比例限额从90%降低到80%；2套房比较多只能借80%；对于两个或两个以上的买家，比较高贷款限额仅为70%。同时，泰国央行将贷款利率从1.5%上调至1.75%。这无疑会抑制本地买家和部分投资需求。

郭指出，由于泰国政*今年提高房贷利率和首付等新政策，在新政策正式实施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰国本地买家的交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量达到全年比较高水平，仅大曼谷地区就售出5.6万套，同比增长近40%。今年上半年，泰国大型开发商的策略主要是推迟和推迟新项目的开工。

“今年第二季度和第三季度，当地购买力暂时低迷。这意味着是一个有充分议价能力的买方市场，开发商愿意在清货上给予优惠，这是海外买家进入市场的好时机。泰国政*每四年调整一次地价。此外，新的土地税法将于2020年1月1日起实施，对未使用的土地征收空置税。因此，预计2020年泰国地价将上涨10%-15%。首都曼谷沿线，尤其是捷运沿线的地价将呈直线上升趋势。”她说。

今年8月中旬，泰国比较大的上市房地产公司保诚控股(pruksa holding)表示，自泰国政*4月1日推出一系列新政策以来，泰国房地产市场出现明显放缓迹象，因此该公司宣布，今年推出的新项目数量将从55个减少到40个。

据普鲁克萨控股统计，今年前三季度，大曼谷楼市成交量同比下降22%，至3000亿泰铢，其中公寓市场整体规模同比下降28%，至1600亿泰铢，成交量同比下降22%，至4.25万套。

“受贷款有限、经济增长放缓等负面因素影响，今年各大房地产公司都出现了一定的业绩倒退。我们公司今年不得不推出三个新的公寓项目，所有这些项目都被推迟到明年。”郭坦率地说。