一定要搞清楚哦（购二手房注意事项）

1.卖房的身份

2.管理局检查卖方的房地产许可证

3.关键承诺应体现在房屋销售合同中

4.支付担保分两次进行

5.费用应该结算

6.修理基金应该结算

7.搬出去的时候要注意时间和责任

8.固定默认付款时间

分步阅读

方法/步骤

一

签订买卖合同的前提是买卖双方核对签约主体的真实性，主要是买卖双方核实业主身份和业主证明的真实性，尤其是买卖双方在没有第三方作为中介担保的情况下自行进行交易，防止不法分子伪造业主身份证和房屋产权证进行诈骗，从而在很大程度上规避财务风险。房地产交易是大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全可靠。有效的方法是委托专业律师核实买卖双方真实身份，确认没有产权纠纷，限制交易行为。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，去工商局看其档案；如果卖家有代理，看他有没有经过公证的委托书。仔细检查卖方身份证或工商档案中的名称是否与房产证上的业主一致。原则上一句话不可能错。

二

房屋是否有共有人，房屋多人共有的，出卖人必须提供共有人的身份证明和同意出售房屋的书面文件；如果是夫妻共同财产，是否取得了出卖人配偶的书面同意；房屋已经出租的，出卖人必须提供承租人同意出售的书面意见；房屋已经抵押的，出卖人必须提供抵押权人同意出售该房屋的书面文件。

三

双方向房产管理部门申报的成交价格明显低于市场价格时，或者所购房屋抵押时，应对所购房屋进行评估；需要注意的是，在签订过程中，关于交易的关键协议或卖方的承诺都应该在合同中得到体现，不能用口头协议来代替，因为一旦发生争议，口头协议是无法证明的。合同必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价格及支付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。如果选择按揭贷款的支付方式，必须按规定办理贷款手续。

四

购买二手房的付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款支付问题相对较小，但在一次性支付中，往往会出现“卖方不愿意先过户，买方不愿意先支付”的情况。实际上，在实践中，买受人可以将购房款分为首付款和尾付款，并在不同的时间段支付给业主，尾付款的支付时间可以约定为房产过户日期，这样可以为买卖双方规避交易风险。

五

如果房子能顺利过户，大家都会开心，只是交易还没完成。交房时物业检查不能马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结算。由于双方过失，交房时未结清日常生活费。当买方入住后收到上述账单时，已经来不及回卖方结算。二手房交易后往往会出现这样的问题。

六

卖方和卖方通常在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或“不送”。实际上，房屋交付时会有例外情况，即出卖人未缴纳维修基金或者维修基金已经使用。因为买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送来的”，未付或不足部分当然是买方自己支付；买方也可以认为，在将维修基金转移给买方之前，卖方应全额支付。因此，在签订合同时，双方应明确se

按照平时的交易习惯，卖方应在房屋过户或移交前将户籍迁出。但是，有时候由于卖家暂时找不到可以说话的地方，或者因为孩子上学的原因，卖家会要求延期出账。这就需要双方在签订合同时就户口迁移问题做出约定，约定户口迁移时间和违约责任。作为买家，为了保护自己的利益，也可以要求预留少量房款作为抵押，待卖家移出账户后再归还。鉴于户口不能强制迁出，买受人对于户口迁出的延迟应持谨慎态度。

八

订立合同时，买卖双方主观上都希望履行自己的义务，顺利完成交易。然而，由于房地产交易的复杂性和金额巨大，有时会出现意想不到的情况，从而导致违约的发生。二手房买卖合同中违约金的比例一般在条款中有明确规定，但对还款时间没有具体约定，会导致违约方延迟付款时间，降低条款的实际约束力和执行力。为避免扯皮，合同签订时应明确双方的责任和权利以及违约金的支付金额和时间，遵循的原则是双方责任和权利平等。